內容來自163新聞

去庫存中的房企生存術:賣股求存 鏖戰一二線

一位深圳房地產業內人士表示,未來隻有實力雄厚的房企才有活下去的機會,中小房企要麼被並購,要麼,隻能逃!

房地產行業曾是“香餑餑”,如今卻成瞭不少公司的“包袱”。

時代萬恒(600241.SH)昨晚的公告顯示,該公司通過股權轉讓,正逐步剝離房地產業務。撤出房地產業,時代萬恒隻是其中之一,匹凸匹(600696.SH)、萊茵體育(000558.SZ)、浙江廣廈(600052.SH)等都是逃離房地產的典型代表。

媒體統計顯示,截至目前,在上海聯合產權交易所(下稱“上交所”)和北京產權交易所(下稱“北交所”)的待售房企股權達到34宗,總權益金額超過100億元。

“這是目前樓市的一個基本趨勢。”中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》記者分析,在經歷瞭“黃金十年”的高速發展後,全國樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代,已經一去不返。在部分一二線城市回暖的同時,絕大多數三四線城市已呈現絕對過剩的狀態。

一位深圳房地產業內人士向《第一財經日報》記者表示,未來隻有資金實力雄厚的房企,或者背靠金融集團的房企才有活下去的機會,中小房企要麼被並購,要麼,隻能逃!

賣股求存

匹凸匹原名多倫股份,主營業務曾一度是房地產。今年5月,多倫股份公告稱公司擬更名匹凸匹金融信息服務(上海)股份有限公司,同時公司經營范圍也從房地產相關業務變更為互聯網金融相關業務。這個由“P2P”音譯過來的改名事件在當時也是轟動一時。

房地產行業不景氣成為匹凸匹“逃離”的主要原因。2015年上半年,匹凸匹的業績大幅下滑,實現營業收入-3585元,去年同期為999.9萬元;歸屬於上市公司股東的凈利潤為-2340萬元,同比下降105.3%。

與匹凸匹直接調整業務不同,不少資金面出現問題的中小房企隻能選擇拋售股權來解渴。目前,北交所受讓項目為19宗,待售總額46.47億元;上交所受讓項目為15宗,待售總額高達60.34億元。

例如,11月12日,廣東惠州8傢房地產公司同時在北交所掛牌,希望出售全部股權,標的總額約為12.59億元,8傢房企轉讓方均為中信惠州控股有限公司。

易居智庫研究中心總監嚴躍進認為,房企拋售股權,一方面是無奈之舉,很多房企錯過瞭黃金十年發展機遇期,導致目前市場擴張乏力,賣股權是為瞭盤活存量資產;另一方面,通過到股權交易所上市加速資產變現,是目前最穩妥的融資方式。

中小型房企的項目大多是在三四線城市和部分二線城市,去化緩慢,面臨著巨大的資金壓力。而在樓市基本面仍然是以“去庫存”為主旋律的背景下,銀行等金融機構依然會強化資金進入房地產行業的“風險控制”,這就使得一些房企面臨比較大的資金面問題。

廣州一傢股份制銀行負責放貸評估的人士告訴《第一財經日報》記者,相比制造業,銀行當然還是喜歡把錢貸給房地產業。因為房地產行業的利潤率雖有所降低,但整體利潤仍比制造業高出不少,而且貸給房地產業,還可以做按揭汽車貸款苗栗造橋汽車貸款等上下遊的東西,所獲得的收益遠非一般制造業所能企及的。

不過,銀行也很註重風險把控。“一般來說我們現在選擇放貸的項目大多位於一線城市、中心市區,選擇大開發商,中小房企的項目尤其是在三四線的項目基本不會做。”該人士說

另一方面,從去年下半年開始,土地價格的漲幅遠遠超過瞭房價的漲幅。萬科董秘譚華傑8月曾對記者表示,這意味著如果接下來房價不大漲的話,這些高價拿地的企業將會虧損。他認為這種非常高的地價實際上把行業推到進退維谷的狀態,如果不買地,未來就會沒有地可以開發;如果買地,可能就會面臨很高的經營風險。

張大偉表示,隨著行業利潤率不斷降低,加上三四線城市的高庫存壓力,未來將有更多中小房企離開房地產行業。

加快轉型

不少中小房企正加快轉型。萊茵置業的半年報顯示,今年上半年公司虧損2592.71萬元,同比盈轉虧,上年同期公司盈利2499.26萬元,下滑幅度達203.74%。不過,萊茵置業已正式更名為萊茵體育,未來將全面轉型,發展體育和清潔能源產業。

類似的還有浙江廣廈,該公司8月發佈的公告表示,長期看,未來房地產行業集中度將進一步提升,中小型房企生存壓力加劇。短期內,受高庫存、投資性需求減少、落實不動產登記制度及房產稅推出預期等因素影響,去化壓力仍舊較大,行業利潤率可能進一步下滑。

浙江廣廈認為,隨著競爭的加劇,未來房地產行業集中度將進一步提升,中小型房企生存壓力加劇。因此,從盈利能力和未來發展角度考慮,決定在三年內逐步退出房地產行業,進入有發展潛力和增長空間的新領域。

海德股份(000567.SZ)也在謀劃由房地產向貿易的方向發展。財報顯示,該公司今年上半年盈利1427.3萬元,較去年同期增長125.04%。不過該公司扣除非經常性損益後出現虧損,虧損額度為433.8萬元,較去年同期大幅下滑166.38%。海德股份於7月23日發佈公告稱,將平湖耀江24%股權作價8750.46萬元向耀江房產出售,交易完成後,該公司基本退出房地產市場,主營業務將隻保留貿易業務。

匹凸匹雖然已經轉型成互聯網金融公司,但今年上半年,新業務並沒有為公司貢獻利潤。該公司在公告中表示,2015年因公司整體轉型互聯網金融事業,目前屬於初期階段,故金融信息服務所占的比例還相對較低,將逐步完成地產主營業務剝離,擴大金融信息服務所占營業收入的比例。

進入第三季度,匹凸匹的虧損繼續擴大,前三季度共實現營業收入-6744元,去年同期實現營業收入999.13萬元;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤-3641.23萬元,虧損同比擴大,去年同期凈利潤虧損461.11萬元。

並購升溫

在業內人士看來,除瞭退銀行土地信貸借款年息出,房地產業的並購將持續升溫。張大偉說,在這個過程中,整個房地產行業的集中度將進一步提高,包括萬科、恒大等龍頭房企的規模將進一步擴大。

例如,恒大地產(03333.HK)發佈的數據顯示,恒大前十月已實現銷售1545.3億元,同比增44%,較2014年全年增17.5%,完成年初制定的1500億目標103%,該公司還將2015年銷售目標上調至1800億元。

萬科發佈的數據顯示,今年前十月累計實現銷售面積1627.3萬平方米,同比增長11.89%;銷售金額2041.2億元,同比增長19.27%。

根據中國指數研究院的統計數據,從銷售業績分佈來看,銷售額超過百億的房企分化明顯,綠地、萬科等7傢千億級企業銷售規模繼續擴大,而12傢企業的銷售規模在300億元至1000億元的企業,與千億級企業之間拉開瞭較大的銷售差距,100億~300億元的企業則多達61傢,競爭異常激烈。

該院認為,房地產行業整合和企業轉型趨勢正在加強,未來房地產並購市場將持續升溫,行業集中度將不斷提高,樓市的調整導致更多中小房企退出房地產行業或被收購,房地產行業呈現規模化聚集與並購頻發的局面。

中國指數研究院日前發佈的一份統計發現,2015年前三季度房地產行業完成並購案例176起,涉及金額1600億元。與去年同期相比,數量和金額均明顯增多。

鏖戰一二線

告別黃金十年後,目前房地產開發投資增速也在不斷走低。

國傢統計局的數據顯示,2015年1~10月份,全國房地產開發投資78801億元,同比名義增長2.0%,增速比1~9月份回落0.6個百分點。自去年1月份以來,房地產開發投資增速已經連續22個月下滑,目前已經連續8個月徘徊在個位數。這其中,正是因為三四線城市面臨著高庫存壓力,牽制瞭房企拿地和投資數據。

未來對開發商來說,可選擇進入的城市和空間已經越來越少。當大型開發商都把資金集中到少數一二線大城市爭奪的時候,地價必然水漲船高,而這也進一步擠壓瞭中小型房企的發展空間。

“現在一二線核心城市拿地的企業主要就是央企、地方大國企和大的上市公司。”張大偉說。根據中原地產研究部的統計,在今年北京已經成交的44宗住宅用地中,隻有10宗土地為民企獨立獲得,分別是恒大、泰禾、陽光城等。而另外的34宗地塊,大部分參與者都是國企和央企。

在張大偉看來,目前像北京這樣的一線城市,土地市場逐漸成為“豪門的遊戲”,不僅外地中小房企進京、進一線城市難度越來越大,實力不足的房企甚至逐漸失去瞭生存空間。小型房企和原來主營業務不是房地產的企業都將逐漸退出市場。

深圳目前基本已沒有土地可拿,而“三舊改造”(舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造)也隻有大房企才搞得動。深圳一傢規模不大的房地產企業老板告訴《第一財經日報》記者,這兩年土地價格這麼高,該公司已基本沒有再拿地,未來也將逐漸淡化在房地產行業的投資,轉向互聯網等領域。





本文來源:第一財經日報 作者:林小昭 吳斯丹





新聞來源http://money.163.com/15/1125/00/B97RBIRP00253B0H.html

臺中借錢管道信貸年息哪間銀行信貸利率最低信貸年息
arrow
arrow
    全站熱搜

    devotionlzqi3e 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()